11 lipca 2020

Służebność mieszkania czy umowa dożywocia ? Czym się różnią?

Te dwa pojęcia są bardzo często mylone i wrzucane do jednej szuflady pt. „dożywocie”. Tak naprawdę choć mają wspólny mianownik czyli zapewnienie sobie na starość dachu nad głową  to różnią się zasadniczo. Dlatego postanowiłam zwięźle i w prosty sposób wyjaśnić różnice.

Służebność mieszkania jest służebnością osobistą czyli przysługuje oznaczonej osobie fizycznej, jest niezbywalna, wygasa z mocy prawa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej. Przykładowo rodzice przekazują synowi w umowie darowizny lokal mieszkalny w zamian za to, że będą mogli w nim zamieszkiwać dożywotnio i nieodpłatnie (tzn. bez opłat z tytułu czynszu najmu na rzecz syna – właściciela). Chodzi o zaspokojenie podstawowej potrzeby jaką jest potrzeba mieszkania i bezpieczeństwa.

Służebność ustanawia się w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, zostaje wpisane do działu III Księgi Wieczystej tj. roszczenia. Nieruchomość obciążoną służebnością osobistą mieszkania można zbyć, wartość nieruchomość obciążonej tym prawem powinien ustalić rzeczoznawca majątkowy. Kupując taką nieruchomość należy dokładnie zapoznać się z treścią umowy na podstawie której została ustanowiona. Służebność mieszkania może być również ustanowiona przez sąd.

Uprawnionemu przysługuje prawo do dożywotniego zamieszkiwania w oznaczonym w umowie lokalu mieszkalnym lub budynku albo w części nieruchomości np. może dotyczyć tylko jednego pokoju. Uprawionemu przysługuje również prawo do korzystania z pomieszczeń i z części służących mieszkańcom do wspólnego użytkowania.

Art 301 Kodeksu Cywilnego mówi, że:

§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Czyli strony mogą również umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i drugiemu ze współmałżonków.

Do mieszkania mogą być przyjęte dzieci małoletnie uprawnionego oraz drugi współmałżonek bez ograniczeń. Uprawniony może przyjąć do zamieszkania również inne osoby czyli przekazać część swoich uprawnień innym osobom bliskim lub obcym np. jeżeli ze względu na swój wiek, niepełnosprawność, upośledzenie czy niedołężność potrzebuje pomocy w codziennym funkcjonowaniu lub gdy te osoby są przez uprawionego utrzymywane.

Art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Innymi słowy uprawionemu nie przysługuje roszczenie o zamianę służebności osobistej mieszkania na rentę. Prawo zamiany służebność na rentę przysługuje tylko właścicielowi i jedynie w sytuacji wystąpienia więcej jak jednego rażącego uchybienia jakiego dopuści się uprawniony z tytułu wykonywania służebności.

Reasumując – uprawionemu przysługuje prawo zamieszkania w oznaczonej nieruchomości do końca życia, natomiast właściciel nieruchomości nie jest zobowiązany do utrzymywania takiej osoby. To zasadnicza różnica.

W przeciwieństwie do służebności mieszkania umowa dożywocia ma charakter alimentacyjny i polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę w zamian za zobowiązanie dożywotniego utrzymania zbywcy:

Art 908 par 1 Kodeksu Cywilnego:

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia jest umową wzajemną o charakterze odpłatnym. Zawierana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Powinna określać jakie świadczenia na rzecz dożywotnika są nią objęte, a w razie braku postanowień należy sięgnąć do powołanego wyżej artykułu KC. Nie ma obowiązku ujawnienia umowy dożywocia w księdze wieczystej, a przeciwko braku wpisu nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego nabywając taką nieruchomość, która nawet w przeszłości była obciążona dożywociem należy być bardzo ostrożnym.

Strony umowy dożywocia:

  • zbywcą musi być osoba fizyczna, natomiast nie musi być jednocześnie dożywotnikiem – może wskazać inną osobę
  • nabywcą nieruchomości może być osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna o ile posiada zdolność prawną

Dodatkowo nieruchomość może zostać obciążona służebnością mieszkania lub inną osobistą służebnością na rzecz zbywcy, co ma zagwarantować dożywotnikowi dach nad głową w przypadku nierzetelnego wywiązywania się ze swoich zobowiązań przez nabywcę.

Prawem dożywocia może być obciążona nieruchomość, udział w nieruchomości, użytkowanie wieczyste lub udział w użytkowaniu wieczystym. Nie można obciążyć nim spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nieruchomość obciążoną dożywociem można sprzedać, ale należy pamiętać że każdy właściciel takiej nieruchomości jest zobowiązany względem dożywotnika do regulowania świadczeń wynikających z umowy dożywocia. W przypadku kilku współwłaścicieli są oni odpowiedzialni solidarnie a nie proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Prawo dożywocia jest niezbywalne i wygasa z chwilą śmierci. Na ogół opiekę nad dożywotnikiem sprawują osoby bliskie, dlatego w sytuacji gdy nieruchomość zostanie sprzedana, uprawiony może nie życzyć sobie, aby te świadczenia były wykonywane przez obcą osobę i w takiej sytuacji przysługuje uprawionemu zamiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę. O zamianę i ustalenie wysokości renty należy wystąpić do sądu. Umowę o dożywocie można również rozwiązać, ale musi o to wystąpić uprawiony a nie osoba bliska zbywcy. Zatem nie można w formie oświadczenia złożonego przez zbywcę rozwiązać umowy o dożywocie a jedynie na drodze sądowej zamienić na dożywotnią rentę.

Reasumując – służebność dożywotniego mieszkania ma na celu zapewnienie uprawionemu dosłownie dachu nad głową bez obowiązku utrzymywania go przez właściciela. Umowa o dożywocie zobowiązuje właściciela względem uprawionego do dożywotniego utrzymania, traktowania go jak domownika,  do pomocy i pielęgnacji w chorobie a także zorganizowanie na koszt właściciela pogrzebu uprawionego w zamian za przeniesienie własności. Umowa może zawierać szersze postanowienia, a także jej elementem może być służebność mieszkania w przedmiotowej nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *