11 lipca 2020

Co się kryje pod spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?

Szukając do kupienia mieszkania na rynku wtórnym można natknąć się na twór zwany ” spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu”. Spróbuję odszyfrować co kryje się pod tą skomplikowaną nazwą.

Na wstępie należy wspomnieć, że określenie w ogłoszeniach „pełna własność” oznacza lokal stanowiący odrębną własność czyli zgodnie z art 140 Kodeksu cywilnego:

”W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Czyli właściciel mieszkania może je sprzedać, wynająć, dać w darowiźnie itd. Rozporządzać nim zgodnie z zasadami współżycia społecznego (czyli w taki sposób aby nie być uciążliwym dla innych) i w ramach obowiązujących przepisów prawa i zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości zdeterminowanym m.in. przez plan zagospodarowania przestrzennego.

Z własnością wyżej wymienionego lokalu wiąże się udział w części wspólnej nieruchomości  stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ułamek liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz pomieszczeniami przynależnymi (np. piwnica) do powierzchni użytkowej budynku. Przeglądając treść księgi wieczystej (lokal stanowiący odrębną własność obowiązkowo posiada numer księgi wieczystej) w dziale I Sp (Spis praw) znajduje się wyżej wspomniany ułamek czyli udział w nieruchomości wspólnej. Natomiast w dziale II odnajdujemy informację o tym komu przysługuje prawo własności oraz na jakiej podstawie zostało ono nabyte.

Z kolei „mieszkanie własnościowe” albo w skrócie „spół. wł z KW” czyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z księgą wieczystą nie stanowi nieruchomości jak w przypadku „pełnej własności” a jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Czyli właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa natomiast w dziale II Księgi Wieczystej  odnajdziemy informację o tym kto jest uprawnionym a nie właścicielem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu  jest zatem formą korzystania z lokalu będącego własnością spółdzielni, dla którego może być założona księga wieczysta o ile grunt, na którym stoi budynek ma uregulowany stan prawny czyli jest w całości własnością spółdzielni bądź jest w użytkowaniu wieczystym.

Co ciekawe nazwa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może obejmować zarówno lokal mieszkalny jak i lokal użytkowy (tzw. lokal o innym przeznaczeniu), dom jednorodzinny, garaż czy miejsce postojowe. Notariusz w umowie sprzedaży spółdzielczego prawa do domu mieszkalnego doprecyzuje np. że przedmiotem umowy sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowiące dom jednorodzinny. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, może być obciążone hipoteką, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Ważne ! Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć dożywociem ani ustanowić na nim służebności. 

Umowa zbycia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a kupującemu przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków.  Przystąpienie do spółdzielni nie jest obowiązkowe. Przedmiotem zbycia może być też ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przykładowo jest dwóch uprawionych każdy w ułamku po 1/2).  Każdy współuprawniony może zbyć swój ułamek przy czym pozostałym przysługuje prawo pierwokupu. Pominięcie tej kwestii spowoduje, że umowa sprzedaży byłaby nieważna.

Jak wyżej wspomniałam dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mogą być zakładane księgi wieczyste. Przy czym do 2013r. obowiązywało orzecznictwo Sądu Najwyższego mówiące, że założenie księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w budynku stanowiącym własność spółdzielni  mieszkaniowej nie jest uzależnione od uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomość, na której znajduje się ten budynek mieszkalny. Dopiero uchwała z 24.05.2013r. , w której Sąd Najwyższy uznał, że poprzednie orzecznictwo jest niedopuszczalne zmieniła całkowicie obrót spółdzielczymi mieszkaniami uzależniając założenie księgi wieczystej od uregulowania kwestii własności gruntu, na którym stoi budynek spółdzielni. Brak tytułu prawnego do gruntu powoduje, że mamy do czynienia z ekspektatywą czyli roszczeniem o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Uchwała ta mocno skomplikowała obrót spółdzielczymi mieszkaniami: część klientów zrezygnowała z nabycia w obawie, przed niejasnym statusem tych praw, część została zmuszona do wycofania się z transakcji ze względu na brak możliwość finansowania kredytem – brak księgi wieczystej oznacza brak możliwości ustanowienia hipoteki na ekspektatywie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (bez względu na to czy jest ona członkiem spółdzielni) spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności  w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku  i po uprzednim dokonaniu wzajemnych rozliczeń czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia udziału w prawie do gruntu. Nie dotyczy to sytuacji, w której nieruchomość gruntowa nie ma uregulowanego stanu prawnego.

Od 2007r. obowiązuje zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Wyjątek stanowiło do 31.12.2010r. przekształcanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu upodabnia się do prawa odrębnej własności do lokalu – oba prawa są zbywalne (również w udziałach), dziedziczne, mogą stanowić przedmiot najmu, podlegają egzekucji, można je obciążyć hipoteką, można dla nich zakładać księgi wieczyste (w przypadku prawa odrębnej własności jest to obowiązek), mogą należeć do wielu podmiotów (czyli może być kilku współwłaścicieli lub współuprawnionych) i mogą należeć zarówno do osób fizycznych jak i prawnych . Najważniejszą różnicą jest fakt, że w przeciwieństwie do lokalu stanowiącego odrębną własność, w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu budynek i tym samym mieszkanie stanowi własność spółdzielni, a nabywca jest uprawnionym do korzystania a nie właścicielem.

Ważne ! Do Zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrzebne będzie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej stwierdzające komu przysługuje to prawo. W przypadku sprzedaży powiązanej z założeniem księgi wieczystej zaświadczenie musi być wydane dla celów wieczystoksięgowych (tj. zawierać informacje o powierzchni i położeniu lokalu, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *