11 lipca 2020

ABC kupujących mieszkanie – jakie są etapy zakupu wymarzonego „M”? Część 1

Zakup nieruchomości to jedna z najtrudniejszych decyzji w życiu, ze względu na wysoki koszt zakupu angażujący nawet całe oszczędności życia i/lub  wiążący się z tym kredyt hipoteczny brany przynajmniej na kilka dekad. Poza tym w przeciwieństwie do innych nawet bardzo drogich dóbr – nieruchomości nie da się zwrócić jeżeli jednak po zamieszkaniu okaże się, że wcale nie jest to „ciche, spokojne miejsce” czy też  sąsiedztwo nie jest takie cudowne jak nas zapewniał właściciel. Ponadto każdy kto chociaż raz w życiu obejrzał Sprawę dla reportera pani Jaworowicz czy Interwencję wie, że z zakupem nieruchomości wiąże się też ryzyko – bez znajomości meandrów prawnych i bez doświadczenia można popełnić błąd, który może sporo kosztować.

Moim celem jest naświetlenie skomplikowanego procesu zakupu nieruchomości zgodnie z ideą od ogółu do szczegółu – każdy kolejny post będzie rozwijał wspomniane w tym wpisie wątki – w sposób przystępny i logiczny porządkując wszystkie etapy przez, które potencjalny kupiec musi przejść.

  1. Pierwszy krok to określenie budżetu – należy realnie ocenić w jakich widełkach cenowych będziemy chcieli się zamknąć przy zakupie wymarzonego mieszkania bądź domu czy działki biorąc pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, ale koszty związane z samym zakupem tj.: notariuszem, pośrednikiem, remontem, przeprowadzką etc. Ponadto jeżeli zdecydujemy się korzystać z kredytu hipotecznego polecam koniecznie zacząć od wizyty u doradcy finansowego – oceni zdolność kredytową, poinformuje o tym jaki wkład własny do kredytu należy wnieść, przedstawi oferty banków, opisze nam całą procedurę a przede wszystkim – załatwi za nas wszystkie formalności, więc nie będziemy musieli się doktoryzować. Wkład własny – to jest ta część ceny nieruchomości, którą kupujący musi zapłacić ze środków własnych.
  2. Wiedząc już jakim budżetem będziemy dysponować rozpoczynamy poszukiwania: na własną rękę lub zlecamy zadanie pośrednikowi nieruchomości. Opierając się na literaturze tematu kupujący zanim podejmie decyzję obejrzy średnio 5  – 7 ofert. W tym miejscu warto wyjaśnić co to jest rynek pierwotny i wtórny. Rynek pierwotny to lokale, domy wybudowane przez dewelopera czyli firmę, która zawodowo zajmuje się budowaniem i sprzedażą mieszkań, lokali czy domów. Rynek wtórny z kolei to nieruchomości zakupione od osoby fizycznej bądź prawnej, która jest już kolejnym właścicielem. Zdarzyć się może również, że nieruchomość dopiero co wybudowana (tzw. „nowe”) trafia na sprzedaż i jest traktowana jako rynek wtórny a nie pierwotny. Dlaczego tak się zdarza? Jeżeli była budowana nie przez dewelopera, a osobę która budowała dla siebie nie w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej. Kryterium rozróżniającym jest podatek VAT, który opłaca od sprzedaży deweloper (wtedy kupujący zwolniony jest w podatku od czynności cywilnoprawnych – w skrócie PCC) – natomiast na rynku wtórnym kupujący zawsze płaci podatek PCC. Ta część poświęcona będzie zakupem mieszkania na rynku wtórnym, w drugiej części opiszę proces zakupu na rynku pierwotnym.
  3. Jeżeli znaleźliśmy już tą jedyną nieruchomość kolejnym krokiem jest ustalenie warunków zakupu. Jednym z nich jest cena, ale także należy pamiętać aby ustalić termin wydania mieszkania/ domu, zakres pozostającego w nim umeblowania i wyposażenia, wysokość zadatku bądź zaliczki. Należy również zweryfikować stan prawny nieruchomości: jaka jest forma własności i tzw. podstawa nabycia – czyli nic innego jak sprawdzenie na podstawie jakiej czynności sprzedający stał się właścicielem (np. umowa sprzedaży, spadek, darowizna, dożywocie). Podstawa nabycia warunkuje nam dalsze kroki i dokumenty, które należy dostarczyć do kancelarii notarialnej. Jak sprawdzić? Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej. Co jeżeli nie ma księgi? zobacz tutaj.  Najczęściej zawarcie umowy sprzedaży  poprzedzone jest umową rezerwacyjną lub/ i umową przedwstępną. Dlaczego? Obrót nieruchomościami jest bardzo sformalizowany i czasochłonny, wiąże się z uzyskaniem wielu dokumentów, których zorganizowanie wymaga czasu. Każda ze stron chce mieć pewność, że transakcja dojdzie do skutku i nikomu nie będzie kalkulowało się wycofanie stąd konieczne będzie zapłacenie sprzedającemu zadatku (mechanizm opisany został w Kodeksie Cywilnym – pokrótce jeżeli od umowy sprzedaży odstąpi kupujący traci w całości wpłacone tytułem zadatku pieniądze , jeżeli zrezygnuje sprzedający zwraca dwukrotność otrzymanej kwoty, jeżeli dojdzie do transakcji – wpłacony zadatek zostaje w całości zaliczony w poczet centy sprzedaży). Zaliczka w mniejszym stopniu wiąże strony, ponieważ podlega zwrotowi. Ryzykujemy, że sprzedający może chcieć się wycofać jeżeli znajdzie się ktoś inny zainteresowany jego mieszkaniem i zaoferuje wyższą cenę. Z drugiej strony kupujący zawsze ma furtkę, aby wycofać się jeżeli znajdzie ciekawszą ofertę. Umowa rezerwacyjna powinna być sporządzona na piśmie. Umowa przedwstępna z kolei może być w formie zwykłej pisemnej bądź w formie aktu notarialnego. Ta druga opcja wymaga wizyty u notariusza, dodatkowej opłaty ale też daje stronom inne narzędzia, o czym szczegółowo później. Dlaczego jest potrzebna umowa przedwstępna? Po pierwsze jest wymagana przez bank do kredytu, po drugie daje czas na zorganizowanie potrzebnych dokumentów po trzecie pozwala sprzedającemu na przygotowanie do opuszczenia mieszkania i bardzo często cenny czas na znalezienie nowego lokum.  Powodów może być znacznie więcej. Zadatek lub zaliczka w zależności jak strony się umówią może być zapłacona przelewem (wskazane) bądź gotówką.
  4. Jeżeli zaliczamy się do klientów posiłkujących się kredytem hipotecznym musimy przebrnąć przez całą procedurę kredytową zwieńczoną zawarciem umowy kredytowej z bankiem. W pigułce – najpierw bank weryfikuje zdolność kredytową a potem samą nieruchomość, jako przedmiot na którym zabezpieczy pożyczaną kwotę –  często bank żąda zapłaty za wycenę nieruchomości. Ważne – nie należy obawiać się zakupu nieruchomości już obciążonej kredytem hipotecznym czyli będącej zabezpieczeniem innego kredytu. Można taką nieruchomość kupić nawet na kredyt.
  5. Po zawarciu umowy z bankiem na sfinansowanie zakupu naszego wymarzonego „M” należy przystąpić do umowy sprzedaży u notariusza. Kupujący staje się właścicielem nieruchomości z dniem podpisania umowy sprzedaży, a środki z kredytu bank wypłaca bezpośrednio na konto sprzedającego w ciągu na ogół tygodnia. Nie przechodzą one przez konto kupującego.  Podczas umowy kupujący wpłaca przelewem bądź gotówką sprzedającemu wspomniany wcześniej wkład własny.
  6. Po wizycie u notariusza należy udać się z aktem notarialnym do banku, aby uruchomił przelew. Na ogół sprzedający warunkują wydanie kluczy od zapłaty całej ceny sprzedaży. Po zaksięgowaniu środków na koncie sprzedającego należy umówić termin wydania kluczy.
  7. Wydanie nieruchomości powinno nastąpić na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, należy wpisać do niego m.in.  stany liczników. Kupującemu należy wydać dokumentację techniczną mieszkania / budynku z uwzględnieniem gwarancji, projektu budowlanego etc.
  8. Koniec? Już prawie – należy zawrzeć własną umowę o dostawę prądu, gazu, a w przypadku domów wody i ścieków oraz wywozu śmieci. W urzędzie gminy zgłosić się do podatku od nieruchomości oraz zameldować. W przypadku mieszkania dochodzi jeszcze obowiązek zgłoszenia się do administracji wspólnoty mieszkaniowej.

Zakup domu, mieszkania i działki różnią się od siebie dlatego każdemu z tych tematów będzie poświęcony osobny wpis, żeby dokładniej  opisać co należy sprawdzić, jak to zrobić  i na co zwrócić szczególną uwagę. Powyższy scenariusz może mieć inny przebieg ze względu na podstawę nabycia, zastosowanie przepisów dotyczących pierwokupu czy choćby zakup nieruchomości obciążonej kredytem.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *