11 lipca 2020

ABC kupujących mieszkanie – jakie są etapy zakupu wymarzonego „M”? Część 2

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym ma niewątpliwie wiele zalet. Deweloperzy badają potrzeby kupujących i coraz większą wagę przywiązują do nowoczesnego design’u budynków i przemyślanych rozwiązań jeżeli chodzi o korzystanie z części wspólnych mieszkańców (w tym tworzenie terenów zielonych i placów zabaw, wózkowni, rowerowni oraz innych udogodnień typu siłownia, baseny, portiernia itp. ). Dla kupującego atutem jest możliwość wykończenia mieszkania według własnego gustu, taniej zdecydowanie i szybciej niż w przypadku remontu mieszkania z rynku wtórnego. Minusem jest fakt, że niejednokrotnie na samo mieszkanie trzeba zaczekać wiele miesięcy.

Rynek pierwotny i wtórny co oznaczają te terminy? Rynek pierwotny to lokale, domy wybudowane przez dewelopera czyli firmę, która zawodowo zajmuje się budowaniem i sprzedażą mieszkań, lokali czy domów. Rynek wtórny z kolei to nieruchomości zakupione od osoby fizycznej bądź prawnej, która jest już kolejnym właścicielem. Zdarzyć się może również, że nieruchomość dopiero co wybudowana (tzw. „nowe”) trafia na sprzedaż i jest traktowana jako rynek wtórny a nie pierwotny. Dlaczego tak się zdarza? Jeżeli była budowana nie przez dewelopera, a osobę która budowała dla siebie nie w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej. Kryterium rozróżniającym jest podatek VAT, który opłaca od sprzedaży deweloper (wtedy kupujący zwolniony jest w podatku od czynności cywilnoprawnych – w skrócie PCC) – natomiast na rynku wtórnym kupujący zawsze płaci podatek PCC. Ta część poświęcona będzie zakupem mieszkania na rynku wtórnym, w drugiej części opiszę proces zakupu na rynku pierwotnym.

Jeżeli już dokonaliśmy wyboru mieszkania / domu należy przede wszystkim zweryfikować firmę deweloperską (jaki ma kapitał zakładowy, jakie inwestycje zrealizowała i jakie opinie na jej temat zostawili w internecie klienci). Obowiązkowo należy zweryfikować dokumenty dotyczące prowadzonej aktualnie inwestycji tj. pozwolenie na budowę, projekt budowlany, umowy o przyłącz mediów, dostęp do drogi publicznej, tytuł prawny do nieruchomości gruntowej (można poprosić o numer księgi wieczystej a jej treść sprawdzić w internecie). Jeżeli inwestycja jest już zakończona deweloper ma obowiązek okazać pozwolenie na użytkowanie. Audyt prawny inwestycji można zlecić np. firmie prawniczej. Zanim przystąpimy do umowy przedwstępnej możemy dokonać rezerwacji wybranego mieszkania zawierają umowę rezerwacyjną i określając termin zawarcia umowy przedwstępnej. W aktualnym stanie prawnym umowę przedwstępną reguluje tzw Ustawa deweloperska czyli Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (https://www.umowadeweloperska.pl/wp-content/uploads/2017/09/uopn-tekst-ujednolicona.pdf) .

Ustawa narzuca na dewelopera szereg obowiązków w tym najważniejsze:

  • posiadanie rachunku powierniczego (zamkniętego lub otwartego) na który kupujący wpłaca środki wg harmonogramu. Środki te zostają deweloperowi przelane na konto odpowiednio po umowie sprzedaży lub po zakończeniu kolejnego etapu inwestycji
  • gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe – mają zabezpieczyć  kupującego przed utratą wpłaconych pieniędzy na wypadek upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy przez kupującego w przypadkach szczegółowo określonych w powołanej ustawie np. brak prospektu informacyjnego który obowiązkowo powinien być dołączony do umowy deweloperskiej, niezgodność treści prospektu z umową i/lub ze stanem faktycznym i prawnym z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, nie przeniesienie własności nieruchomości w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, niezgodność prospektu z ustawowym wzorem (załączony na końcu ustawy), niezgodność umowy deweloperskiej z ustawą deweloperską, niestawienie się na odbiór mieszkania/domu w terminach opisanych w w/w ustawie

Umowa deweloperska (=umowa przedwstępna z dewelopera) musi obowiązkowo być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszt jej sporządzenia powinien być dzielony po połowie między stronami. Na podstawie umowy deweloperskiej można dokonać wpisu roszczenia o przeniesienie własności w dziale III księgi wieczystej. Co to daje? m.in. uniemożliwia deweloperowi zawarcie umowy sprzedaży tego konkretnego mieszkania/domu innej osobie.

Art 22 w rozdziale 6 powołanej Ustawy deweloperskiej  bardzo dokładnie wymienia wszystkie obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej oraz porusza kwestie załączników do umowy czyli prospektu informacyjnego. Deweloper posiada swój wzór takiej umowy i warto go poprosić o jego udostępnienie, aby móc przeanalizować jej treść, najlepiej z prawnikiem, który specjalizuje się w tej dziedzinie, ponieważ mogą znajdować się w niej klauzule abuzywne czyli niedozwolone rażąco naruszające interes kupującego. Ważne jest, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania czy też domu o konkretnej powierzchni. Jeżeli rzeczywista powierzchnia jest inna od umówionej kupujący ma prawo do odstąpienia.

Ustawa deweloperska przewiduje również zabezpieczenie dla kupującego na wypadek gdyby deweloper finansował się kredytem i obciążył hipoteką nieruchomość – deweloper ma obowiązek dołączyć do umowy deweloperskiej:

informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody

To ważne. Znane są w Krakowie przypadki nieruchomości lokalowych, dla których latami były zakładane księgi wieczyste, ponieważ nieruchomość była obciążona kredytem zaciągniętym na budowę przed dewelopera.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie należy dokonać odbioru mieszkania/ budynku jednorodzinnego w obecności nabywcy, dewelopera lub upoważnionego pracownika. Dobrym rozwiązaniem jest zatrudnienie osoby z uprawnieniami budowlanymi, które dokona audytu mieszkania: pomiaru powierzchni, sprawdzi jakość wykonanych prac (np. krzywe ściany rzutują na wyższy koszt wykończenia), znajdzie usterki.

 

Art 27 ustęp 3-5 cyt:

3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
4. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
5. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Jeżeli nie uda się znaleźć wszystkich usterek kupującemu przysługuje zgodnie z kodeksem cywilnym 5-letnia rękojmia (biegnąca od daty wydania nieruchomości)  za wady fizyczne lub prawne nieruchomości. Deweloper może udzielić również gwarancji na określone w umowie sprzedaży prace. W takiej sytuacji od kupującego będzie zależało, z której opcji skorzysta zgłaszając usterkę.

Ostatni etap to podpisanie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu (w przypadku nieruchomości lokalowych) – oznacza, że lokal mieszkalny z chwilą założenia księgi wieczystej mieszkalny staje się odrębną nieruchomością (do tego czasu nieruchomość gruntowa wraz z budynkiem i niewyodrębnionymi lokalami należącymi do dewelopera stanowiła w całości jedną nieruchomość) w sensie prawnym. W tym wypadku wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny czyli nieruchomość lokalowa w sensie prawnym powstaje z chwilą założenia księgi wieczystej a nie zawarcia umowy u notariusza. Ażeby wyodrębnić lokal deweloper musi dostarczyć notariuszowi wydane przez starostę zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wraz z nabyciem lokalu kupujący nabywa udział w częściach wspólnych (ułamek wpisany zostanie w dziale I-Sp księgi wieczystej). Do księgi wieczystej wpisane są również pomieszczenia przynależne. Kwestie miejsc postojowych i komórek lokatorskich opiszę w innym artykule, tutaj skupiłam się wyłącznie na etapach zakupu mieszkania/ domu na rynku pierwotnym.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *