biuro@drabiknieruchomosci.pl
+48 661 110 200

Wypowiedzenie Umowy Najmu

Rozpoczynając tematykę umów najmu należy rozróżnić najem lokali mieszkalnych, do którego odnoszą się przede wszystkim zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz lokali użytkowych, do których stosowane są zapisy Kodeksu cywilnego (ogólnie do najmu – dział Najem, szczegółowo – dział Najem Lokali).

Terminy i możliwości wypowiedzenia umów najmu nastręczają wiele problemów.

Należy pamiętać, że niezgodny z przepisami prawa termin wypowiedzenia wpisany do umowy najmu skutkuje jego nieważnością.

Na początek definicja czym jest umowa najmu:

Umowa najmu jest umową nazwaną, zdefiniowaną w Kodeksie Cywilnym (art. 659 KC):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu może być zawarta w formie ustnej, pisemnej lub w sposób dorozumiany np. poprzez przyjęcie czynszu.


Lokal użytkowy

Termin wypowiedzenia umów najmu na czas nieoznaczony to,co do zasady, trzy miesiące kalendarzowe (art. 688 KC).

Umowę najmu można rozwiązać bez zachowania okresu wypowiedzenia:

  1. zgodnie z art 687 KC gdy najemca zalega z zapłatą przez dwa pełne okresy rozliczeniowe (miesiące), a wynajmujący nie otrzymał zapłaty pomimo tego, iż dał najemcy dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości
  2. najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub/i jego przeznaczeniem (np. prowadzi działalność produkcyjną,  i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art 667 par 2 KC
  3. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art 682 KC)
  4. jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art 685 KC)

Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jedynie podając konkretne przyczyny (podanie tzw. ważnych przyczyn może być subiektywne i możemy odnieść skutek odwrotny do zamierzonego). Umowę najmu zgodnie z art 673 KC może wypowiedzieć zarówno najemca jak i wynajmujący jedynie w wypadkach określonych w umowie najmu i z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia (np. przy płatności miesięcznej – okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc kalendarzowy). Poza omówionymi sytuacjami umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia w sytuacjach opisanych w p. 1-4.

Ponadto nabywca lokalu w stosunku do najemcy nabywanego lokalu może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia, chyba że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z datą pewną a lokal wydany w posiadanie najemcy.


Lokale mieszkalne

Powyższe stosuje się do umów lokali użytkowych. W przypadku umów lokali mieszkalnych (ale nie tylko, ponieważ dotyczy to pokoi, miejsca w pokoju, czy innego lokum w którym lokator faktycznie może mieszkać i używa go jako mieszkalny) zastosowanie mają przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. De facto o zastosowaniu tej ustawy decyduje  sposób w jaki najemca korzysta z lokalu czyli np. żyje i faktycznie mieszka.

Analogicznie jak w przypadku umów lokali użytkowych – umowy najmu lokali mieszkalnych mogą być zawierane na czas oznaczony i nieoznaczony (przy umowie na czas nieoznaczony – trzy miesiące kalendarzowe). Zdecydowanie odradzam zawieranie umów na czas nieoznaczony ponieważ ich skuteczne wypowiedzenie przez wynajmującego może być bardzo trudne a nawet niemożliwe, jeżeli nie ma przesłanek opisanych w art 11 wspomnianej wyżej ustawy.

Strony: 1 2

Dodaj komentarz