biuro@drabiknieruchomosci.pl
+48 661 110 200

Istotnie zmiany w zawodzie Pośredników od 01.09.2017r.

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami według obowiązujących od września 2017r  zmian w Ustawie o Gospodarce  Nieruchomościami

1 września 2017r. weszły w życie istotne zmiany w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami dotyczące m.in. zawodu pośrednika.

Zanim jednak zostaną omówione aktualne zmiany, spójrzmy jak definiowano zawód pośrednika przed 2014r., czyli przed wejściem w życie tzw. „ustawy deregulacyjnej”. Otóż jeszcze kilka lat temu wymieniona wyżej ustawa dosyć szczegółowo opisywała w art. 182 kwalifikacje pośrednika w obrocie nieruchomościami wskazując m.in. że pośrednikiem jest

  • osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową,
  • mająca pełną zdolność do czynności prawnych,
  • niekarana za określone przestępstwa,
  • posiadająca wykształcenie wyższe –  studia podyplomowe z zakresu pośrednictwa o w obrocie nieruchomościami lub studia wyższe (których zakres programowy odpowiadał minimalnym wymogom studiów podyplomowych)
  • odbyła praktykę w biurze nieruchomości.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami było jasno zdefiniowane jako  zawodowe wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Zgodnie z obowiązującą wtedy Ustawą zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta w  formie pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Pośrednik mógł również sporządzać opracowania i ekspertyzy oraz prowadzić doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

W 2014r. wszystkie te zapisy zostały uchylone, pozostał jedynie wymóg zawierania umów pośrednictwa w formie pisemnej oraz obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, przy czym nie wprowadzono żadnych sankcji za jego brak.

Od tej pory nie było jasno określone jakie usługi ma świadczyć pośrednik w ramach tzw. czynności pośrednictwa, ponieważ nigdzie nie było definicji umowy pośrednictwa.

Intencją ustawodawcy było „otwarcie zawodu” poprzez zniesienie obowiązkowej licencji zawodowej a tym samym obniżenie standardów świadczonych usług. Na rynku nieruchomości zaczęły działać osoby przypadkowe, bez wykształcenia, odpowiedniej wiedzy, mogły być to osoby wcześniej karane, niejednokrotnie osoby nie prowadzące w tym zakresie oficjalnie działalności gospodarczej. Transakcje na rynku nieruchomości są najczęściej najdroższymi inwestycjami w życiu – zatem konsumenci w tej sytuacji powinni być szczególnie chronieni.

Biorąc pod uwagę powyższe, wprowadzone z dniem 1-go września 2017r. zmiany w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, to krok milowy w kierunku uporządkowania sytuacji prawnej pośredników w obrocie nieruchomościami. Przede wszystkim wprowadzono definicję pośrednika :

Zgodnie z art. 179a Ustawy:

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Określono również czym jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało zdefiniowane (Art. 179b):

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
  2. nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
  3. najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
  4. innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Warto w tym miejscu poruszyć wątek „odpłatnego wykonywania czynności pośrednictwa” – oznacza to bowiem, że umowa nieodpłatna (bez wynagrodzenia dla pośrednika lub za przysłowiową złotówkę), która zobowiązuje pośrednika do wykonywania czynności 1-4 opisanych wyżej – nie jest umową pośrednictwa i tym samym oznacza dla konsumenta brak ochrony z tytułu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w ramach wykonywanych czynności.

Kolejne zmiany – zmodyfikowano zapis dotyczący formy zawierania umów pośrednictwa – poszerzono go o możliwość zawierania umowy pośrednictwa w formie elektronicznej – który wymaga od obu stron posiadania kwalifikowanego certyfikatu podpisu elektronicznego. Zatem dla ważności umowy nie wystarczy przesłany e-mailowo skan umowy.

Zobligowano pośrednika to dołączania do umów pośrednictwa kopii aktualnej polisy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek niezwłocznego poinformowania strony umowy pośrednictwa o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.

Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił w/w obowiązków, strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przed- łożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Przywrócono Pośrednikowi dostęp do rejestrów obejmujących nieruchomości i prawa do nieruchomości, na podstawie zawartej umowy pośrednictwa.

Art. 181a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności, o których mowa w art. 179b, w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:

1) ksiąg wieczystych,

2) katastru nieruchomości,

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4) tabel taksacyjnych i map taksacyjnych,

5) planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6) rejestrów cen i wartości nieruchomości,

7) rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu,

8) ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,

9) świadectw charakterystyki energetycznej

– oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.

Moim zdaniem wprowadzone zmiany należy ocenić pozytywnie zarówno w stosunku do pośredników jak i konsumentów (kontrahentów). Przede wszystkim dlatego, że wprowadzają definicję pośrednika i wykonywanych przez niego zawodowo czynności – ułatwi to zdecydowanie sporządzanie umów pośrednictwa i określanie zakresu czynności w ramach zawieranej umowy. Dodatkowo zapewnienie dostępu do rejestrów i ewidencji dotyczących nieruchomości zdecydowanie ułatwi pozyskiwanie niezbędnych informacji koniecznych do prawidłowego przeprowadzenia transakcji. Ponadto warto podkreślić, że w końcu ustawodawca wprowadził sankcje finansowe za brak obowiązkowej polisy OC pośrednika (art 198d Ustawy).  Czas pokaże natomiast jak nowe przepisy faktycznie wpłyną na rynek nieruchomości i pracę pośrednika.

Dodaj komentarz