biuro@drabiknieruchomosci.pl
+48 661 110 200

Co to jest nieruchomość?

Według art. 46 Kodeksu Cywilnego Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Definicja ta została częściowo powielona w Ustawie o gospodarce nieruchomościami  w art. 4 pkt 1, według którego przez nieruchomości należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot nieruchomości.

Z definicji wynika, że nieruchomością jest przede wszystkim grunt wraz ze wszystkimi co jest trwale z gruntem związane czyli tym co nie może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany (części składowe), przy czym częściami składowymi są:

  • Budynki i inne urządzenia (z wyłączeniem obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem tj. m. in. kiosku, barakowozu, obiektu kontenerowego)
  • Drzewa i rośliny
  • Wody stojące
  • Złoża kopalin stanowiące własność Skarbu Państwa
  • Prawa związane z jej własnością np. służebność gruntowa

Uwaga ! Częściami składowymi gruntu nie są:

  • wody płynące,
  • urządzenia do doprowadzania wody, pary, gazu i prądu,
  • urządzenia do odprowadzenia ścieków,
  • połączenia do zaworów za licznikiem do rurociągu,
  • inne, podobne do wymienionych powyżej, urządzenia, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu przemysł

Warto wspomnieć o zasadzie superficies solo cedit , która mówi dosłownie, że „powierzchnia dzieli los gruntu” czyli jeżeli ktoś postawi na cudzym gruncie budynek, właścicielem budynku jest właściciel nieruchomości – dom jest tego do kogo należy grunt.

Natomiast przykładem budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności jest budynek wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (w takiej sytuacji właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty a gruntu Skarb Państwa, gmina, powiat lub województwo).

Reasumując nieruchomości dzielimy na:

  • Gruntowe zabudowane i niezabudowane
  • Budynkowe (w sytuacji gdy budynek posadowiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym )
  • Lokalowe (lokal wyodrębniony z budynku na mocy Ustawy o własności lokali).

Zatem jeżeli w ogłoszeniu mamy informację forma własności: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, należy pamiętać, że jest to prawo do lokalu a nie lokal stanowiący odrębną własność (różnice zostaną opisane w innym artykule).


Z wieczystoksięgowego punktu widzenia każda księga wieczysta obejmuje inną nieruchomość, nawet jeżeli opisane w księdze wieczystej działki gruntu nie są położone obok siebie. Obowiązuje zasada jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość (tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości). Natomiast z prawnomaterialnego punku widzenia nieruchomość stanowi teren będący własnością jednego właściciela otoczony z zewnątrz gruntami innych podmiotów. Zdaniem Sądu Najwyższego definicja nieruchomości zawarta w Kodeksie Cywilnym obejmuje nieruchomości zarówno te nieruchomości dla których założono księgę wieczystą jak i te bez księgi wieczystej.


Uwaga ! Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być również założona księga wieczysta o ile grunt na którym posadowiony jest budynek jest własnością spółdzielni lub też znajduje się w użytkowaniu wieczystym.


 

Źródła:

Prawo Nieruchomości 5. Wydanie  R. Strzelczyk

Szacowanie Nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe pod red. J. Dydenki

Dodaj komentarz